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零售业快速扩张为物流地产带来机遇
编辑：上海天天搬场运输有限公司时间：2016-07-06 09:35
2012年，广州零售商业地产市场随着零售消费总额增速放缓，扩张步伐明显减慢。然而在经济放缓、前景不明朗等因素影响下，广州仍频现大宗零售物业交易。其中，由美国保德信房地产基金收购位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，成为年度首宗最大宗零售物业交易。 此外，中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。淘宝、亚马逊、当当网、一号店等注明电商都在谋划扩大仓库面积，动辄都是2万平方 米的仓库。2012年，电子商务的蓬勃发展给物流地产带来好光景。
总体来看，2012年全市社会消费品零售总额增幅持续下降，截至11月底累计同比增长为13.9%，较2011年同期增速下降3.3个百分点。除此之外，经济因素削减租金增幅、投资市场频现大宗交易、商铺市场趋向租户市场成为去年广州零售商业地产的几个显着特征。
展望2013年，国内经济指标趋稳定，仲量联行预期全市零售消费总额增长稳定。大部分零售商仍然持有扩张计划，但开店速度将较为缓慢，对于选址持更谨慎态度，更看重成本。虽然预期新的国外零售品牌仍保持扩张步伐以进入广州，但是整体租赁需求将继续呈现疲软态势。
零售业扩张步伐减慢
具体来看，传统商圈的天河中央商务区，因发展成熟、客流量大、地理位置优越，仍是全年租赁需求的集中地。在个别新兴子市场，如白云区和番禺区，新的综合性商场的出现，并带动了租赁需求。
其中，快时尚、餐饮、大型零售商需求较为旺盛，2012年多个国内外连锁品牌纷纷选择广州开设首店，例如永旺集团旗下的美思佰乐超市、无印良品，国外护肤品牌Kiehl’s和Estee Lauder，国内知名餐饮品牌俏江南以及香港电影院品牌UA等。
仲量联行监测数据显示，截至2012年末，优质商铺总存量约为175万平方米，全年净吸纳量共约27万平方米，较2011年净吸纳量增加15万平方米。受天河北商圈以及其他商圈商场升级改造带动，加上新开业商场进驻率较高，全年整体优质商铺的空置率有所下降，约为3.1%。
受经济因素削减租金增幅影响，2012年优质商铺全年整体租金录得每月每平方米446 元（基于建筑面积），同比上升7.3%。受全球不稳定经济及国内经济增速减缓忧虑对下半年租金影响较大，四季度租金环比增幅仅为0.5%。
年内最大宗交易：美基金20亿收购乐峰广场
今年部分国内外连锁品牌扩张需求仍较旺盛；资本值增长基本持平，投资市场出现迄今最大宗交易：2012年5月，美国基金保德信房地产基金成功收购位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，交易总额20亿人民币。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示：“本次交易既是广州市场迄今为止最大宗零售物业交易，也是本地首宗外资机构性投资者整体收购的商业物业买卖。”
保德信房地产基金收购位于海珠区的乐峰广场，交易总额20亿元，是广州市场迄今为止最大宗整宗零售物业交易。商场总建筑面积8万平方米，现已引进吉之岛、飞扬影院、Zara等知名品牌，预计2013年第一季度开业。
2012年广州的整栋优质商铺销售成交较少，主要由于现有可售的供应有限，加上业主报价较高且议价空间不大，投资者多持观望态度。受此影响，全年资本值录得同比增长8.7%，和2011年增幅相约。
仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，2013年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。
约有30万平方将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。
资本市场方面，由于可供整体出售的优质商铺供应量仍然有限，资本值有希望将继续上升。随着业主资金压力减缓，售价下降的空间不大。业内预计非核心零售物业分拆式产权出售的可能性依然存在。
电商仓储好日子来临租金升至59元/㎡
针对广州工业物业市场，2012年整体情况是产业园需求递减，租金增幅减半。在过去的一年内，很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积，动辄都是2万平方米的仓库。然而，按照仲量联行的统计，目前中国的国际标准仓库（包括一线城市）总存量为1300万平方米，仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。
仲量联行广州工业地产部总监张宁指出：“2012年产业园空置率虽继续维持较低水平，但受全球及国内经济不稳定因素影响，企业因利润收窄而扩张减慢，产业园租赁需求出现递减趋势。”2012年全年产业园租金环比升幅只有5.8%，较2011年增速下降4.4个百分点至每月每平方米59元。
新竣工项目以自用为主。位于科学城的视联科技园为2012年唯一竣工的产业园项目，建筑面积达27,800平方米。主要进驻企业为内资企业，其中业主益民集团自用面积约占预租率35%。其它主要租赁成交包括：法国企业斯诺浦汽车部件有限公司，租下萝岗区麦普科技园1,000平方米面积，设立广州首个办事处；百度租下番禺区的海伦堡创意园近6,000平方米的面积。
非保税项目空置率先急升后平稳，租金增长受压。张宁表示：“受国内外经济放缓因素影响，2012年的物流园需求持续减少，其中保税园区受出口增长减速影响较大。”2012年物流园新增供应均为非保税区项目，共约27万平方米，年末总存量达112万平方米。
本年度的部分新增供应年末租赁有好转，使非保税区物流园空置率从第三季度的16.1%回落至2012年末的6.0%，其中主要归功于大面积的租赁成交，例如中国烟草第四季度在广州富力国际空港综合物流园北区二期扩租约5万方的面积。大量新增供应使本年租金增长受压，维持在每月每平方米29.6元，增幅比2011年下降4.2个百分点。
保税园区租赁平淡，租金增长乏力。保税园区因受出口减缓制约，租赁情况不乐观。部分业主缩小保税区面积转非保税区用途，以便吸引新租户。由于租赁活动平淡，租金增长较为乏力。至2012年末，全市保税仓平均租金录得每月每平方米29.2元，增幅较2011年减少3.1个百分点。
新增供应面临租赁压力，租金增长缓慢。预测未来国内经济增长将较为稳定，社会零售消费增速较2012年乐观，且出口贸易复苏机会大，但制造业仍存在增长和资金压力，影响物流园的租赁需求。欧盟区和美国经济复苏仍需时日，制约外资企业扩张需求。
预计2013年有新增供应约35万平方米，主要为非保税物流园，但由于这些项目尚未动工，竣工时间多为下半年，且推迟的可能性大。受国内外经济不稳定因素影响，新项目租赁压力较大。新供应量特别是非核心区将推高非保税物流园空置率。受出口增长低迷影响，保税物流园空置率同样面临压力。
但张宁预测，受地域优越和空置率低的项目租金升幅支撑，2013年整体物流园租金有望保持上升，但随着租赁需求减少，预计租金增长继续放缓。